Baurecht in Bremen: Was Sie wissen müssen

Grundlagen des Baurechts in Bremen

Das Baurecht in Bremen basiert auf dem Bundesbaugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO). Diese Gesetze regeln, wo, was und wie gebaut werden darf.

Als Bauherr müssen Sie verschiedene Aspekte beachten: die planungsrechtliche Zulässigkeit, die bauordnungsrechtlichen Anforderungen und die spezifischen Bremer Bestimmungen. Eine frühzeitige Beratung kann spätere Probleme vermeiden.

Baugenehmigungsverfahren in Bremen

Nicht jedes Bauvorhaben benötigt eine Baugenehmigung. Das Bremer Baurecht unterscheidet zwischen verschiedenen Verfahrensarten:

Genehmigungsfreie Vorhaben

Kleinere Baumaßnahmen sind genehmigungsfrei, müssen aber dennoch den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechen:

• Gartenhäuser bis 30 m³ umbauter Raum
• Terrassen und überdachte Freisitze bis 30 m²
• Gewächshäuser bis 40 m² Grundfläche
• Garagen bis 100 m² Grundfläche (unter bestimmten Voraussetzungen)

Genehmigungspflichtige Vorhaben

Die meisten Wohnhäuser und größeren Bauvorhaben benötigen eine Baugenehmigung. Das Verfahren dauert in Bremen in der Regel 2-3 Monate und umfasst folgende Schritte:

1. Antragstellung mit vollständigen Bauvorlagen
2. Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde
3. Beteiligung anderer Behörden (Brandschutz, Umwelt, etc.)
4. Nachforderung fehlender Unterlagen (falls nötig)
5. Erteilung der Baugenehmigung

Freistellungsverfahren

Für einfache Wohngebäude in erschlossenen Gebieten gibt es das vereinfachte Freistellungsverfahren. Hier prüft ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) die Einhaltung der Vorschriften eigenverantwortlich.

Planungsrecht: Bebauungsplan und § 34 BauGB

Ob und wie Sie bauen dürfen, bestimmt sich nach dem Planungsrecht:

Bebauungsplan

In Gebieten mit Bebauungsplan sind die zulässigen Nutzungen, Bauweise und Höchstmaße festgelegt. Wichtige Parameter sind:

• Art der baulichen Nutzung (WA, WR, MI, etc.)
• Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Höhe)
• Bauweise (offen, geschlossen, abweichend)
• Überbaubare Grundstücksflächen
• Stellplätze und Zufahrten

Unbeplante Innenbereiche (§ 34 BauGB)

In nicht beplanten Gebieten richtet sich die Zulässigkeit nach der näheren Umgebung. Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Abstandsregelungen und Nachbarrecht

Die Bremische Landesbauordnung regelt die Mindestabstände zwischen Gebäuden:

Grundsätzliche Abstandsregeln

• Mindestabstand = 0,4 × Wandhöhe, mindestens jedoch 3 Meter
• Bei Außenwänden ohne Öffnungen kann der Abstand reduziert werden
• An der Grenze darf nur gebaut werden, wenn die Nachbarn zustimmen
• Nebengebäude haben geringere Abstandsanforderungen

Nachbarrechtliche Vereinbarungen

Abweichungen von den Mindestabständen sind durch notarielle Vereinbarungen mit den Nachbarn möglich. Diese sollten frühzeitig getroffen werden.

Stellplätze und Zufahrten

In Bremen müssen für Wohnungen Stellplätze nachgewiesen werden:

• 1 Stellplatz je Wohnung bis 50 m² Wohnfläche
• 1,5 Stellplätze je Wohnung bis 100 m² Wohnfläche
• 2 Stellplätze je Wohnung über 100 m² Wohnfläche

Alternativ kann eine Ablösesumme an die Stadt gezahlt werden, wenn Stellplätze nicht auf dem Grundstück realisiert werden können.

Brandschutz und technische Anforderungen

Wohngebäude müssen verschiedene brandschutztechnische Anforderungen erfüllen:

• Rettungswege zu jedem Aufenthaltsraum
• Rauchwarnmelder in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren
• Brandschutztechnische Anforderungen an Baustoffe
• Bei mehrgeschossigen Gebäuden: zweiter Rettungsweg

Energetische Anforderungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Mindeststandards für den Energieverbrauch vor:

• Einhaltung der Höchstwerte für Primärenergiebedarf
• Mindeststandards für Wärmeschutz der Gebäudehülle
• Nutzung erneuerbarer Energien bei Neubauten
• Energieausweis für alle Neubauten

Häufige Fehler vermeiden

Typische Fehler beim Baurecht können Sie durch professionelle Beratung vermeiden:

• Grundstückskauf ohne Prüfung der Bebaubarkeit
• Planung ohne Berücksichtigung der Abstandsregeln
• Fehlende Abstimmung mit Nachbarn bei Grenzgaragen
• Unvollständige Bauantragstellung führt zu Verzögerungen